长租公寓走到十字路口：盈利难 “资本化”引争议

之前被视为创业风口的长租公寓，站上了舆论的风口浪尖，也走到了事关前途的十字路口。

8月20日，杭州鼎家公寓停止运营，其主要原因是利用租房贷的高杠杆实现扩张，但运营能力跟不上，导致资金链断裂。这一事件涉及400万元资金缺口、6家网贷平台、4000户租客。今年3月，在上海拥有4000间房源的长租公寓爱公寓宣布资金链断裂，许多租客在不知情的情况下被申请了租房贷。

过去几年，长租公寓实现了从零开始的快速增长。据58集团发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》，截至今年3月，全国长租公寓品牌达到1200家，运营房屋数量已超200万间。

而在这种快速增长中，“二房东”的商业模式逐渐显露出盈利能力较弱的现实困境。因此，租客分期还款、公寓一次性收款的租房贷成为部分长租公寓经营的重要手段。“在没有更多金融产品和政策支持下，这是为数不多的比较好用的金融工具。”一位长租公寓企业的高管表示。

但是，引入租房贷实现快速扩张的高杠杆风险却少有公开讨论。启信宝的数据显示，自2017年年底至今，已有8家长租公寓“阵亡”，其中资金链断裂的有5家。

这位长租公寓的高管告诉记者，许多金融机构都暂停了租金贷业务，这对整个行业的影响跟银行抽贷差不多，会导致公寓企业出现现金流动性问题。上周，住建部、人民银行等已召集长租公寓企业、金融机构开展内部研讨，商议如何开展租房贷业务并控制相关风险。

租房贷引出“资本化”争议

因为具有较为稳定的持续还款能力，许多金融机构与长租公寓企业、房地产企业合作开展了不少租房贷业务。

2017年11月，建行深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签约，进军房产租赁市场，并推出“按居贷”，为租客提供纯信用贷款用于租房，起初执行4.35%的基准年利率，最高可贷100万元，最长可贷10年。此前，平安好房、京东金融等互联网平台也与一些长租公寓企业合作，开展了房租分期贷款等金融业务。

公众担心的是，在不知情的情况下签订的租房贷，逾期会影响个人征信。今年5月，长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光，在用户不知情的情况下，与其签订租房贷合约。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，租房贷在租客签约前看起来非常方便，但租后的各类问题仍然存在。例如，一旦租客在中途不想继续租住，或者房东中途需要收回房源，原有的租房关系被打破，租房贷是否还要继续足额还款，很可能会引起各方纠纷。

贝壳找房首席经济学家杨现领曾告诉中国青年报·中青在线记者，就借贷关系来看，如果租客不能按时还款便会构成违约，可能影响到租客的征信。而早在2015年，租房分期市场就迎来了一次洗牌，一些租房分期公司为了冲量与大量中介合作，且缺乏完善的风控体系，导致无法持续。

更加引人担忧的是，住房租赁企业可能以租房贷获取的资金用于抢占房源，从而抬高房租价格。

8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。其中，住建委表示，住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

中国社会科学院经济所研究员汪丽娜表示，此次监管层之所以对租房贷采取更为审慎的态度，是因为有一些租赁企业通过租房贷从银行等金融机构获取大笔资金用于收房，实际上把方便租客还房租的工具变成了自身融资的渠道，而这类企业也缺乏对借款人的信用评级、抵押物等风控能力，存在很大的风险敞口。

汪丽娜以鼎家公寓的案例分析，其通过租房贷获取资金后快速收房，但有的房客没有足够资金还款，或者房源过多但没能租出去，就会出现资金链断裂的情况。“现在很多地方查租房贷，主要是查中介机构，它没有金融许可、欺诈顾客，另外它自己的经营状况、资质不符合长租公寓这样的经营管理水平。”